Sempre que vender um imóvel é importante verificar se é obrigatório recolher o imposto sobre o ganho de capital ou, como alguns chamam, o lucro imobiliário. Em resumo, o IR-Ganho de Capital, que é um imposto pago quando da venda da propriedade e incide sobre a diferença (positiva) entre o custo de aquisição de respectivo imóvel e o valor de sua venda.

A regra geral do imposto sobre a renda incidente no ganho de capital na venda de imóvel também pode ser utilizada para o bem rural, nos termos da Lei nº 7.713/1988, artigo 3º. A regra especial direcionada para imóveis rurais consta da Lei nº 9.393/96, e dispõe de peculiaridades de acordo com a data de aquisição deste.

Nos termos ao artigo 19 da Lei 9.393/96, para os imóveis adquiridos após o dia 1º de janeiro de 1997, o ganho de capital resulta do confronto entre o Valor da Terra Nua (“VTN”) declarado no ano da alienação e o VTN declarado no DIAT no ano da compra, nos termos do caput do artigo 19 da Lei nº. 9.393/96.

Por outro lado, no caso de o imóvel rural ter sido adquirido antes de 1997, o ganho de capital, segue a regra geral, correspondendo à diferença positiva entre o valor de alienação do imóvel e o seu custo de aquisição constante na escritura pública, conforme parágrafo único do artigo supracitado. Todavia, para bens comprados até 1995, o valor será corrigido monetariamente até 31 de dezembro de 1995, tomando-se por base o valor da UFIR vigente em 1º de janeiro de 1996.

Assim, a regra especial direcionada para imóveis rurais disposta na Lei nº 9.393/96 aplica-se para os imóveis adquiridos após 1997. Essa regra é diferenciada, porquanto se baseia no VTN — valor da terra nua declarado pelo contribuinte (no Diat da Dirt), que consiste no preço de mercado do imóvel, entendido como o valor do solo com sua superfície e a respectiva mata, floresta e pastagem nativa ou qualquer outra forma de vegetação natural, excluídos os valores de mercado relativos a construções, instalações, melhoramentos e benfeitorias, culturas permanentes e temporárias, pastagens cultivadas e melhoradas e florestas plantadas.

Em que pese tais fatos, a IN RFB nº 84/2001, ao regulamentar o ganho de capital na alienação de imóvel rural, estabeleceu, em seu art. 10, uma forma de apuração do ganho de capital duvidosa e distinta daquela estabelecida pelo art. 19 da Lei nº9.393/96, conforme o caso. De acordo com a IN: (a) Se o Contribuinte adquirir e vender o imóvel rural antes da entregada do DIAT, o ganho de capital é igual à diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição – segue a regra geral; (ii) Se o Contribuinte adquirir o imóvel rural antes da entrega do DIAT e aliená-lo no mesmo ano, após a sua entrega, não ocorrerá ganho de capital, por se tratar de VTN de aquisição e de alienação de mesmo valor; e,(iii) Se não for apresentado o DIAT relativamente ao anode aquisição ou de alienação, ou a ambos, considera-se como custo e como valor de alienação o valor constante nos respectivos documentos de aquisição e alienação.

Apesar da insegurança jurídica desta norma infra legal e da sua patente ilegalidade, para o contribuinte usufruir da peculiar disposição legal, é imprescindível a apresentação da DIAT no ano da aquisição e no ano da venda do imóvel, necessário também que as informações ali prestadas sejam verídicas, não sendo subavaliadas ou com dados imprecisos. Sabe-se que o fisco municipal, em caso de para fiscalidade, ou a própria receita federal, utiliza como parâmetro mínimo do VTN a planilha publicada ano a ano por esta, a famosa pauta do VTN (SIPT) e corriqueiramente intimam os contribuintes para comprovar que, de fato, o valor por ele declarado está correto e, tal comprovação, dar-se-á mediante laudos técnicos elaborados por especialistas, dos quais, em sua grande maioria, são extremamente dispendiosos financeiramente.

Em linhas gerais é assim que funciona a tributação sobre a venda de imóvel rural. Contudo, deve ficar claro que se trata de uma visão geral, onde há algumas peculiaridades que não foram levantadas no presente artigo e que devem ser observadas no caso concreto, principalmente se a propriedade estiver em nome de pessoa jurídica.

Por: Isabela Scelzi Amaral - Advogada Tributarista